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Guide du crédit immobilier en Suisse
1. Quelles sont les étapes pour l'acquisition d'un bien immobilier en Suisse?
2. Qui peut souscrire un prêt hypothécaire ?
3. Quels sont les documents demandés ?
4. Comment un prêt hypothécaire est-il constitué ?
4. Comment un prêt hypothécaire est-il constitué ?
Prix du bien immobilier :
Il s'agit du prix d'achat total négocié avec le vendeur.
Fonds Propres :
Il s'agit de votre apport personnel devant s'élever au minimum à 25% du prix de vente total négocié avec le vendeur. Cet apport peut se constituer de votre épargne personnelle, un prélèvement anticipé auprès de votre caisse de pension LPP et la mise en gage de votre 3ème pilier bancaire ou assurance. Ces trois possibilités sont complémentaires.
De ces 25% d'apport, 20% serviront au financement de l'objet acheté et les 5% restants aux frais de notaire.
1er & 2ème Rang Hypothécaire
Le montant financé par un établissement bancaire s'élève en général à 80% du prix de vente. Cette somme peut se partager en 2 tranches, mises en gage en faveur de la banque par ce que l'on appelle une Cédule Hypothécaire.
La première tranche ou 1er rang, se monte au maximum à 65% du montant financé. Il est possible de bloquer le taux d'intérêts sur une durée allant de 6 mois à 15 ans ou alors d'opter pour un taux d'intérêts variable qui fluctue tous les jours.
La deuxième tranche ou 2ème rang, se monte à 15% du montant financé et doit être complètement amortie à l'âge de la retraite. En général, le taux d'intérêts du 2ème rang est variable et ne peut être bloqué.
Cédule Hypothécaire
Lorsque l'acheteur d'un bien immobilier obtient un prêt hypothécaire auprès d'un établissement bancaire, le notaire doit créer une Cédule Hypothécaire. Ce titre de propriété est mis en gage en faveur de la banque pour garantir le prêt pendant sa durée.
Tableau explicatif en CHF :
| Prix du bien immobilier : | 1'000'000.- |
| Fonds Propres 20% : | 200'000.- |
| 1er Rang 65% : | 650'000.- |
| 2ème Rang 15% : | 150'000.- |
| Frais de Notaire 5% : | 50'000.- |
| TOTAL | 1'050'000.- |
Amortissement
Les établissements bancaires exigent un amortissement de la somme empruntée allant de 0,5% à 1% par année. Il peut se faire de 2 manières différentes :
Amortissement direct
Lors d'un amortissement direct vous remboursez directement à l'établissement bancaire le capital emprunté. Cela signifie que votre dette diminue ainsi chaque année pendant que les intérêts annuels baissent proportionnellement à la dette restante. Ce type d'amortissement présente toutefois un inconvénient. En effet, la diminution régulière de votre dette génère une réduction de vos déductions fiscales et donc une augmentation de vos impôts.
De manière générale il n'est pas conseillé de choisir ce type d'amortissement.
Amortissement Indirect
Avec ce type d'amortissement vous ne payez pas directement votre dette à l'établissement bancaire, mais sur une police d'assurance vie appelée 3ème Pilier Lié. L'intégralité de la cotisation annuelle de ce type de produit est déductible fiscalement.
Cette police d'assurance sera prise en gage par l'établissement bancaire comme garantie jusqu'à l'âge de la retraite. A terme, le montant total cotisé sera utilisé pour amortir une partie du prêt hypothécaire.
Avec ce choix d'amortissement vous profitez non seulement d'une réduction fiscale (Intérêts bancaires payés + Prime d'assurance) mais également d'une couverture en cas de décès.
De manière générale il est conseillé d'opter pour ce type d'amortissement.